Bir alıcı büyük bir okul bölgesinde mükemmel evi bulduğunda, finansal baskı yoğun olabilir. "Demek için Para iade Taktikleri", satıcının motivasyonunu okul öncesi son zamanlarda kapatmaya yardımcı olan stratejik bir yaklaşımdır.Bu kılavuz kesin prosedürleri, güvenlik kontrolleri, ortak tuzakları kırar ve üst düzey bir ajan veya denetimciye ne zaman tırmanır.

Bir Okul-Driven Market'te Paraback Tactic'i Anlayın

Nakit gerileme taktiği, bir satıcının talep ettiği krediden veya satın alma fiyatına indirim değildir. Bunun yerine, satıcıdan gelen alıcıya, genellikle bir satıcı imtiyazı olarak yapılandırılır.Bir okul durumunda, alıcının acil durumlarından bir yıl sonra, nakit geri çekilme taktiği senaryoyu döndürür: alıcı, hareket eden bir kapanış maliyetine kadar daha yüksek bir satın alma fiyatı sunar.

Bu çalışır çünkü satıcılar genellikle temiz, hızlı bir şekilde minimum harcamalarla yakın olmasını isterler. Nakit iade kredisi ile daha yüksek bir fiyat sunarak, alıcı, nakitleri posta ihtiyacı için korurken daha rekabetçi görünebilir. anahtar kredinin kredinin kredinin kredi limitleri içinde olmasını sağlamaktır (tipik olarak geleneksel krediler için satın alma fiyatının% 3-6'ı) ve appraisal şişmiş fiyatla destekleyebilir.

Bu Tactic'i işe almak için

Bu taktik en etkilidir ki:

  • Okul kayıt süresi 30-60 gün içinde.
  • Satıcı oldukça motive edilir (konuşturucu, boşanma veya çoktan taşındı).
  • Alıcının güçlü bir prevalvala sahip ancak kapanış maliyetleri için sınırlı sıvı nakit.
  • Yerel pazar düşük envantere sahiptir ancak orta rekabete sahiptir.

Piyasa tüm-cash teklifleri ile bir araya gelen bir savaşsa, bu taktik geri ateş edebilir. Bu durumda, üst düzey bir ajan, nakit geri çek ile bir yük işareti gibi alternatif stratejilere tavsiye etmelidir.

Para iade Tacticini idam etmek için Adım-Adım Prosedürü

Bunu doğru şekilde gerçekleştirmek teklif ve sözleşme dilinde hassas gerektirir. Ortak hatalardan kaçınmak için bu adımları izleyin.

Adım 1: Satıcı Concessions'ta Lender Limits Onaylandı

Teklifi yazmadan önce, alıcının kredi verene göre en uygun satıcı kredisi. Geleneksel krediler için,% 5 indirim için,% 6'lık bir ücret için% 25'e izin verir. FHA% 6'ya ve VA'ye göre% 4'e uygun kapanış maliyetinin bu sınırlar içinde düşmesi gerekir veya anlaşma yazılı olarak bayraklandırılacaktır.

[FONT:0]Common hatası:[Dönetici 1] Kredinin herhangi bir miktar olabileceğini varsayarsak, kredinin kredinin kredi limitlerini aşsa, aşırılık satıcıya geri iade edilmelidir, amacı yenmek.

Adım 2: Teklifi Yüksek Satın Alma Fiyat ile Yapın

Para geri yükleme ihtiyacı (örneğin, 5.000 $ 'lık ve kapanış maliyetleri için $ 15 dolar) Daha sonra teklif fiyatının bu miktar artı herhangi bir ek değerlendirme riski ile artırın. Örneğin, ev 300 $ 'da listeleniyorsa ve 5.000 $ nakit geri ödeme yapmanız gerekir, satıcıya net fiyat hala 300 $,000, ancak alıcı kapanmaya nakit alır.

[FONT:0)Güvenli check:[Dönetici:[Dönetici:0) Mülkiyetin daha yüksek fiyatta uygulanabilir olmasını sağlayın.Okulda son hesaplamalar düzse, daha düşük nakit geri ödeme miktarı veya bir uygulama değeri düşünün.

3. Adım: Sözleşmede Para iade Clause'ı yazın

Belirsiz dil kullanmayın.Ködün durumu şöyle olmalıdır: "Seller, alıcının kapanış maliyetlerine ve ücretli eşyalarına yönelik olarak 5.000 $ 'lık bir kredi ödemeyi kabul eder. ”Bazı eyaletler, kredinin bir yüzdeden daha listelenmesini gerektirir.

[[Dönetici:0)Common hatası:[Dönder: · 1] Sözleşmede "kashback" veya "rebate" kullanarak, bu terimleri Bayrak olabilir.

Adım 4: Krediyi Lender'a kapatın

Teklif kabul edildiği sürece, imzalı sözleşmeyi kredi limitlerini aşacak ve değiştirilmiş bir sözleşmeye ihtiyaç duyabilecekler.Teyit kabul edilene kadar beklemeyin - bu, kredi verenin yapısını reddederse anlaşmayı öldürebilir.

[FONT:0] Üst düzey bir ajan çağırdığınızda:[Dönetici:0) Kredinin çok yüksek olduğunu söylüyorsa, üst düzey bir ajan bir bölünmeyi pazarlık edebilir: Kısm kredisi, fiyat azaltması. Veya geleneksel sınırların çok kısıtlayıcı olup olmadığının onaylanmasını tavsiye edebilirler.

Paragrafi Çektiği Ortak Hatalar

Deneyimli ajanlar bile kaybolabiliyor. İşte en sık hatalar ve onlardan nasıl kaçınılması.

En yüksek değerleme Değeri

En büyük risk, taksitli teklif fiyatından daha az için ev değerlendirmelerinin olmasıdır.Eğer uygulama değeri 300 bin dolar, ancak teklif çok arzulanansa, fiyatlar zaten fazla nakit ya da yeniden ortaya çıkarılmalıdır.Bunu azaltmak için, aritFLT:0pscom analizi).

[[Dönetici:0)Solution:[Dönetici:0)[Dönetici:0) Fiyatın% 2-3'i, değerin altında olup olmadığını yürümesine izin veren bir değer içerir. Alternatif olarak, yeterince küçük bir nakit geri ödeme miktarı kullanın (örneğin, fiyat % 2-3).

Vergi Implikasyonları Yanlış anlama

Bir satıcı kredisi alıcıya vergilendirilemez bir gelir değildir, ancak alıcının evde maliyet temelini azaltır. Bu, alıcının daha sonra sattığı zaman, sermaye kazancının çoğu için bu ihmal edilebilir, ancak yüksek ücretli bireyler için, bir CPA'ya nakit gerisi 10.000 $ 'dan fazla olup olmadığını azaltır.

[FONT:0]Common hatası:[Dönetici:0] Alıcıyı nakit geri ödemenin "özgür para" olduğunu söyleyenler, uzun vadeli vergi pozisyonlarını etkileyen bir finansman ayarlaması değildir.

Başlık Şirketi ile koordine etmek için başarısız olun

Başlık şirketi, satıcı krediden en az 48 saat önce haberdar olmalıdır. Anlaşma açıklamasını ayarlamaları gerekir (ALTA veya CD) bir satıcı tarafından ödenen eşya olarak krediyi göstermek için.Eğer bilgilendirilmediyseniz, kredi ortaya çıkamaz ve alıcı kapanış sırasında parayı alamayacaktır.

[FONT:0)Güvenli check:[Dönetici:[Dönetici:0) Sözleşmeyi gönderin ve kredi miktarını daha yakından doğrulayan başlık için ayrı bir e-posta gönder ve maliyetleri kapatma başvurusu.

Kıdemli bir Ajan veya Inspector çağırdığınızda

Her anlaşma nakit gerileme taktiği için uygun değildir. İşte üst düzey bir ajana tırmanmanız veya bir ev denetçisine getirmeniz gereken özel durumlardır.

Kıdemli Ajanı çağırın:

  • [FONT:0] Satıcının ajanı deneyimsizdir: Satıcı kredilerinin nasıl çalıştığını ve karışıklığın üstesinden gelebileceğini anlamayabilirler.
  • [[Düzücü düşük gelir: [Dönetici: 1) Üst düzey bir ajan fiyat azaltımı veya farkın bir kısmını pazarlık edebilir, fiyatın daha düşükken nakit gerisini koruyabilir.
  • [FONT:0) Kredi ürünleri orta-deal:[Dönetici: Alıcının FHA'ya geleneksel anahtarlar, kredi limitleri değişir. Üst düzey bir ajan, sözleşmeyi hızlı bir şekilde yeniden nasıl yeniden ele alacağını bilir.
  • [FONT:0] Okul bölgesi sınır tartışmalıdır:[Dönetici 1] Ev bir sınır hattına yakınsa, üst düzey bir ajan, adres istenen bölgede olup olmadığını okul yönetim kurulu ile doğrulayabilir.Bu, alıcının okula güvendiği için kritiktir, bir sınır hatası anlaşmayı engelleyebilir.

Bir Ev Müfettişini arayın:

  • [FONT:0) Mülkiyet 20 yıldan daha yaşlıdır: Yaşlı evler knob-and-tüp kablolama, arka boya veya temel çatlaklar gibi gizli sorunlar olabilir. Nakit gerileme taktiği, alıcının hemen hareket edebileceğini varsayar, ancak büyük onarımlar nakit geri ödeme fonlarının boşaltılabilir.
  • [[DüzD:0| satıcı bir ev incelemesini reddediyor: Satıcı bir "as-is" satışında ısrar ederse, alıcı hala bilgi amaçlı amaçlar için bir incelemede bulunabilir.
  • [FONT:0) Su hasarı veya kalıbın işaretleri vardır: Bu sorunlar pahalı ve zaman alıcıları tamir masraflarını tahmin edebilir ve alıcı onları kapsamaya yetecek kadar karar verebilir.

Para iade Miktarını Müzakere Etmek: Gerçekçi Nedir?

Alıcılar genellikle mümkün olan en fazla nakit geri almak isterler, ancak satıcılar sınırları vardır. İşte gerçekçi bir miktarı nasıl belirlemek.

Satıcının Net Proceeds'ini hesaplayın

Satıcının tahmin ettiği net sayfa için liste acentesini sorun. Satıcının ipoteklerini ödemek ve kapatma masraflarını ödemek için belirli bir miktara ihtiyacı varsa, nakit gerisi 10.000 $ 'dan çıkmalı ve bu kabul edilemez olabilir.

[FONT:0]Strateji:[Dönetici:[Dönetici:0)[Dönetici:[Dönetici:0))) Yukarıdaki örnekte, 10.000 $ kredi ile 310.000 $ kredi teklif eder. Satıcının net 20.000 $ (daha önce olduğu gibi), ancak alıcı 10.000 $ nakit geri ödeme alır.

Okul Takvimde Faktör

Okul yılı Ağustos ayında başlar ve alıcının 15 Temmuz'a yakın olması gerekiyorsa, satıcı bunu kaldıraç olarak kullanın: daha yüksek bir nakit geri dönüş karşılığında hızlı bir şekilde (30 gün veya daha az) teklif ediyor. Zaten taşındıkları satıcılar, önceden yük taşımaktan kaçınmak istiyorlar veya bir vacant mülkleri daha muhtemel.

[FONT:0)Güvenli check:[Dönetici:[Dönetici:0) Alıcının kredi vereninin 30 günde yakın olmasını sağlayın.Eğer değilse, taktik ayrı kalır. Teklif yapmadan önce kredi kapasitesinizi onaylayın.

Posta-Ç: Alıcının Nakit gerisini nasıl kullanması gerekir

Anlaşma yakınlaştığında, alıcı, kapatma açıklamasına dair bir kredi olarak nakit geri alır. Bu para genellikle kapanmış veya kapatmakta bir kontrol olarak verilir. alıcıyı akıllıca kullanmak için tavsiye edin.

Öncekilik Para iade Fonları için kullanılır

  1. [FONT:0]Immediate hareketli harcamalar: Kamyon kiralama, hareketçiler, paketleme malzemeleri ve depolama.
  2. [FONT:0) Okulla ilgili maliyetler: [Döneticiler, malzemeler, kayıt ücretleri veya çocuk yakalaması gereken bir öğretmen.
  3. [FONT:0]Ev onarımları ve güvenlik yükseltmeleri: [DÜDÜ: 1) Duman dedektörleri, karbon monoksit alarmlar, yeni kilitler ve herhangi bir denetimli konular.
  4. [FONT:0)Emergency fonu:[Dönetici: [Dönetici:0] Para geri ödemesinin en az %20'si ilk yılda beklenmedik ev onarımları için kurtarılmalıdır.

[FONT:0]Common hatası:[Döneticileri yeni mobilya veya tatil gibi geri ödeme yapmak için [Döneticileri bir tatil için harcayın. Ev sahibiliği sürpriz maliyetlerle gelir – yeni su ısıtıcısı veya çatı onarımı binlerce dolara mal olabilir.

Yasal ve Etik Bakışlar

Para iade taktiği tüm federal ve eyalet yasalarına uymalıdır. Hatırlamak için Anahtar noktaları:

  • [FONT:0]RESPA uygunluk:[DÜDÜDÜDÜDÜDÜDÜDÜDÜDÜDÜDÜSTRİYE:0)[Üye Olmayanlar:0) Gayrimenkul Çözüm Prosedürleri Yasası (RESPA) Ajansına ödeme yapmak veya üçüncü bir tarafa iade etmek için hiçbir zaman yasal değildir.
  • [FONT:0]Devlet yasaları varyasyonları:[Dönemli:[Dönemli krediler belirli miktarlara sınırlıyor veya belirli bir dili gerektirir. Örneğin, Teksas'ta, satıcı kredileri geleneksel krediler için% 5 oranında kapıldı. Her zaman eyalet emlak komisyon kurallarınızı kontrol edin.
  • [[Dönetici:0) Alıcıya karşı baskı:[Dönetici:0) Para geri ödemenin satıcı kredi olduğunu ve bir geri ödeme veya indirim yapmamayı açıklayın.

Belirli bir yapının yasallığı konusunda emin değilseniz, brokerinize veya bir emlak avukatına danışın. Üst düzey bir ajan imzalanmadan önce sözleşmeyi de gözden geçirebilir.

Pratik Takeaway

Okul durumu için nakit gerileme taktiği, doğru bir şekilde idam edildiğinde güçlü bir araçtır. Alıcıların yeni bir eve ve okul bölgesine geçiş için para kazanmasını sağlarken, özellikle de kredi limitleri, yapı gerçekçi bir fiyat artışı ile teklif eder ve bir şirketle koordine eder ve anlaşma ve kredi verenleri günden güne kadar korumak için en yüksek faizli değerden kaçınır.