Советы Ресурсы для покупателей домашних сделок

Реальная проблема - и место, где многие покупатели теряют свои рубашки - заключается в понимании того, что вы на самом деле покупаете. Являетесь ли вы покупателем в первый раз, инвестором, переворачивающим недвижимость, или торговым профессионалом, ищущим личное жилье, зная, как оценить потенциальную сделку, прежде чем подписывать, - это разница между умными инвестициями и денежной ямой. Это руководство проходит через практические, действенные шаги, которые должен предпринять каждый покупатель домашней сделки, от начального исследования до окончательного прохождения, с акцентом на механические системы, которые часто заключают или нарушают сделку.

Прежде чем сделать предложение: предварительная проверка

Умные покупки начинаются задолго до того, как вы войдете в парадную дверь. Самые дорогостоящие ошибки случаются, когда покупатели влюбляются в отделку недвижимости и упускают из виду ее кости. Прежде чем написать предложение, вам нужно знать, во что вы потенциально входите.

Проверьте историю собственности и публичные записи

Начните с офиса окружного асессора или онлайн-базы данных о недвижимости. Посмотрите на год, построенный, квадратный метр и любые зарегистрированные разрешения. Недвижимость без разрешений на основные работы - новая крыша, замена HVAC, обновление электрических панелей - это красный флаг. Неразрешенная работа может означать некачественные установки, которые не пройдут проверку и могут стоить тысячи, чтобы довести до кода.

Также проверьте наличие любых залоги, налоговых просрочек или ограничений ТСЖ. Отличная цена покупки может быстро стать плохой сделкой, если вы унаследуете залог в размере 10 000 долларов США или ассоциацию домовладельцев со строгими правилами, которые ограничивают вашу способность ремонтировать или арендовать недвижимость.

Продавец раскрывает информацию тщательно

В большинстве штатов продавцы обязаны раскрывать известные дефекты. Прочитайте эти документы по строкам. Ищите закономерности: множественные утечки крыши, повторяющиеся проблемы с сантехникой или история ремонта HVAC. Продавец, который раскрывает «незначительные» проблемы, но имеет длинный список звонков в службу, часто сигнализирует о системе, которая находится ближе к концу своей жизни. Если в раскрытии упоминается плесень, термиты или трещины фундамента, действуйте с крайней осторожностью - эти проблемы могут превратить сделку в финансовую катастрофу.

Почувствуйте соседство и рынок

Ваша сделка заключается не только в самом доме - это о контексте. Драйв по соседству в разное время дня. Поговорите с соседями, если вы можете. Проверьте недавние продажи сопоставимых домов (компов) в этом районе. Если вы платите верхний доллар за фиксатор-верх в убывающем районе, вы никогда не сможете окупить свои инвестиции. С другой стороны, проблемная недвижимость на растущем рынке может быть золотой жилой.

Критические системы: что нужно проверить в первую очередь

После того, как вы получили принятое предложение, период проверки - это ваша лучшая возможность выявить скрытые проблемы. Сосредоточьте свое внимание - и вашего инспектора - на системах, которые наиболее дороги для замены или ремонта.

Системы HVAC: Сердце дома

Система отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха часто является единственным самым дорогим механическим компонентом в доме. Новая система HVAC может стоить от 5000 до 15 000 долларов США или более, в зависимости от размера и сложности. Во время осмотра ищите:

Срок службы оборудования: Проверьте табличку с данными на печи, воздухообработчике и конденсаторе. Большинство систем HVAC имеют срок службы 15-20 лет. Если системе более 12 лет, бюджет на замену в течение следующих 5 лет.
История обслуживания: Ищите сервисные наклейки или журналы. Система, которая регулярно поддерживается (ежегодные настройки, изменения фильтра) гораздо надежнее, чем та, которая была проигнорирована.
Признаки плохой установки: Проверка несоответствующего оборудования (например, 3-тонный конденсатор в паре с 2-тонной катушкой испарителя), неправильного размера линии хладагента и воздуховодов, которые измельчаются, отсоединяются или протекают. Эти проблемы могут снизить эффективность на 20-30% и привести к преждевременному выходу из строя.
Хладагент типа: Старые системы могут использовать хладагент R-22, который постепенно выводится из эксплуатации и теперь очень дорого подзаряжается.Если система использует R-22 и имеет утечку, замена часто более экономична, чем ремонт.

Если вам неудобно самостоятельно оценивать системы HVAC, нанимайте лицензированного подрядчика HVAC для проведения отдельной проверки. Это хорошо потраченные деньги - это может сэкономить вам тысячи в неожиданном ремонте.

Слив: больше, чем просто утечка

Проблемы с сантехникой могут быть коварными. Помимо видимых утечек, проверьте:

Давление воды: Включите сразу несколько светильников. Значительное падение давления может указывать на коррозию труб, накопление минералов или проблему с основной линией.
Скорость дренажа: Пропускать воду в раковинах, ваннах и душевых канавах. Медленные стоки могут означать засорения, но они также могут указывать на обвал или обвал канализационной линии.
Трубопроводный материал: Оцинкованные стальные трубы (обычные в домах, построенных до 1960 года) подвержены коррозии и внутреннему накоплению. Полибутиленовые трубы (используемые в 1970-х-1990-х годах) печально известны как отказоустойчивые. Оба должны быть помечены для замены.
Возраст и состояние водонагревателя: Проверить номерной знак на дату изготовления. Большинство водонагревателей работают 8-12 лет. Ищите ржавчину вокруг базы резервуара, что указывает на утечку и неминуемую неисправность.

Электроэнергия: безопасность прежде всего

Проблемы с электроэнергией не просто дорогие — они опасны. При осмотре обратите внимание:

Состояние панели: Ищите признаки перегрева (метки ожога, расплавленная изоляция), двухстворчатые выключатели (два провода на одном выключателе) или устаревший тип панели, такой как Federal Pacific или Zinsco, которые известны пожароопасностью.
Тип кружева: Алюминиевая проводка (обычная в домах 1960-х-1970-х годов) требует специальных разъемов и может быть пожароопасной, если не обслуживается должным образом. Кноб-трубная проводка (до 1930-х годов) часто является хрупкой и неадекватной для современных нагрузок.
GFCI и защита AFCI: Проверьте, что выходы возле воды (кухня, ванные комнаты, гараж, экстерьер) имеют защиту GFCI. Современные коды также требуют защиты AFCI в спальнях и жилых помещениях.
Количество торговых точек: В старых домах вы можете найти только один или два торговых точка на комнату. Добавление торговых точек может быть дорогостоящим, особенно если необходимо открыть стены.

Крыша и структура: Большая картина

Крыша и фундамент являются двумя самыми дорогими компонентами для замены. Новая крыша может стоить от 5000 до 15 000 долларов США или более, а ремонт фундамента может легко достигать десятков тысяч.

Возраст и состояние крыши: Асфальтовые черепичные крыши обычно длятся 20–25 лет. Ищите скручивание, растрескивание или отсутствие черепицы. Проверьте на наличие признаков утечек на чердаке (пятна воды, плесень, гниющая древесина).
Аттическая вентиляция: Правильная вентиляция имеет решающее значение для долговечности крыши и энергоэффективности. Ищите вентиляционные отверстия для софита, вентиляционные отверстия для гребня или двустворчатые вентиляционные отверстия. Недостаточная вентиляция может вызвать ледяные дамбы зимой и преждевременный отказ черепицы летом.
Знаки основания: Ищите трещины в стенах фундамента или плите, двери, которые прилипают, окна, которые не открываются или не закрываются должным образом, и наклонные полы. Это может указывать на движение фундамента. Не все трещины являются серьезными, но инженер-строитель должен оценить любое значительное движение.

Ошибки, которые совершают покупатели Home Deal

Даже опытные покупатели попадают в эти ловушки. Избегание их может сэкономить вам время, деньги и разочарование.

Ошибка No1: пропуск канализационного диапазона

Стандартный осмотр дома не включает в себя осмотр камеры канализационной линии. Это отдельная услуга, которая стоит 200-500 долларов, но она может выявить проникновение корня дерева, обваленные трубы или секции живота, которые могут стоить 5000-20 000 долларов США для ремонта. Если у объекта есть большие деревья возле канализационной линии или если дом старше 30 лет, канализационная область не подлежит обсуждению.

Ошибка No2: Игнорирование аттики и карусельного пространства

Многие покупатели никогда не ступают на чердак или ползучее пространство. Эти области могут скрывать плесень, заражение грызунов, проблемы с изоляцией и структурные проблемы. Если ваш инспектор не тщательно осмотрит эти пространства, попросите их сделать это - или наймите кого-то, кто это сделает.

Ошибка No3: Энергоэффективность

Старый дом с однопанельными окнами, неадекватной изоляцией и неэффективной системой HVAC может стоить вам сотни долларов в месяц в счетах за коммунальные услуги. В течение периода проверки подумайте о том, чтобы получить энергетический аудит. Это может выявить утечки воздуха, пробелы в изоляции и утечку протоков, которые можно устранить до вашего переезда или использовать для переговоров о более низкой цене.

Ошибка No4: полагаться исключительно на домашнего инспектора

Инспекторы общего назначения отлично подходят для выявления очевидных проблем, но они не являются специалистами. Для основных систем - HVAC, сантехники, электротехники, кровли - подумайте о найме лицензированного подрядчика для отдельной, более подробной проверки. Стоимость обычно составляет несколько сотен долларов, но она может выявить проблемы, которые может пропустить специалист по генерализации.

Ошибка No5: не нужно тратить деньги на ремонт

Даже если проверка вернется чистой, каждый дом нуждается в некоторой работе. Отложите по крайней мере 1-2% от стоимости покупки для немедленного ремонта и модернизации. Для дома стоимостью 300 000 долларов это 3000-6000 долларов. Если вы покупаете ремонтник, бюджет 10-20% от стоимости покупки для ремонта.

Когда звонить старшему специалисту или инспектору

Знание собственных ограничений является критическим навыком в покупках по дому.Если вы столкнулись с любой из следующих ситуаций, пришло время привлечь специалиста:

Система HVAC, которая не запускается или работает плохо: Если система не охлаждается или не нагревается должным образом, или если она производит необычные шумы, позвоните подрядчику HVAC.
Подозрительное повреждение плесени или воды: Плесень может быть опасным для здоровья и признаком продолжающихся проблем с влагой. Инспектор плесени или промышленный гигиенист может проверить плесень и определить источник влаги.
Значительные трещины или движения фундамента: Инженер-строитель может оценить серьезность проблем фундамента и рекомендовать ремонт.
Старые или необычные электрические панели: Если панель является брендом, который вы не узнаете, или если она показывает признаки перегрева, позвоните лицензированному электрику.
Септическая система: Если в собственности есть септик, вам нужен септический осмотр. Это включает в себя прокачку резервуара и осмотр дренажного поля. Неисправная септическая система может стоить 10 000–30 000 долларов США для замены.
Неразрешенные работы: Если вы найдете доказательства ремонта или дополнений, которые не были разрешены, позвоните подрядчику или строительному инспектору для оценки работы. Неразрешенные работы могут потребоваться удалить или довести до кода, что может быть дорогостоящим.

Как правило, если вы чувствуете неуверенность в какой-либо системе или компоненте, позвоните специалисту. Стоимость консультации составляет долю от стоимости капитального ремонта.

Инструменты, которые должен иметь каждый покупатель домашнего бизнеса

Вам не нужен грузовик, полный инструментов, но некоторые вещи могут помочь вам более эффективно оценить недвижимость:

Флэш-сигнал: Хороший светодиодный фонарь необходим для осмотра чердаков, ползучих пространств, подвалов и темных углов.
Тестер автозапчастей: Простой трехсветовой тестер может сказать вам, правильно ли подключены розетки и присутствует ли защита GFCI. Стоимость: 10-20 долларов США.
Измеритель влажности: Измеритель влажности типа штифта может обнаруживать скрытые повреждения воды за стенами, под полом и вокруг сантехнических приборов. Стоимость: $30-$100.
Инфракрасный термометр: Это может помочь вам определить разницу температур, которая указывает на пробелы в изоляции, утечки воздуха или проблемы с HVAC. Стоимость: 30–100 долларов США.

Смартфон с камерой: Сфотографируйте все — электрическую панель, печь, водонагреватель, крышу, чердак. Эти фотографии могут быть полезны для получения оценок позже.

Измерительная лента: Проверить размеры помещения, ширину двери и размеры окон. Это особенно важно, если вы планируете переместить в мебель или бытовую технику.

Переговоры на основе результатов инспекций

После того, как у вас есть отчет об инспекции, у вас есть рычаги. Используйте его с умом. Не каждый вопрос требует снижения цены, но основные дефекты должны быть устранены. Вот практический подход:

Приоритет безопасности и структурных проблем: Все, что влияет на безопасность или целостность дома — неисправная проводка, утечки крыши, трещины фундамента, отказ HVAC — должно быть исправлено до закрытия, или вы должны получить кредит, чтобы покрыть стоимость ремонта.

Получите несколько оценок: Если проверка выявит серьезную проблему, получите две или три цитаты от лицензированных подрядчиков.

Будьте разумны: Не просите кредит на каждый незначительный вопрос. Сосредоточьтесь на предметах большого билета. Продавец с большей вероятностью будет вести переговоры о замене HVAC на 5000 долларов, чем на кране с утечкой в 50 долларов.

Рассматривайте кредит против ремонта: Иногда лучше взять кредит при закрытии и самостоятельно обрабатывать ремонт. Это дает вам контроль над качеством работы и выбором подрядчика.

Отойдите, если это необходимо: Если проверка выявила проблемы, которые слишком обширны или дороги, чтобы их исправить, не бойтесь уйти. Ваш серьезный денежный депозит должен быть возвращен, если вы все еще находитесь в течение периода непредвиденных обстоятельств проверки.

Оригинальное название: The Final Walk-Through: Your Last Chance

Перед закрытием вы сделаете окончательный осмотр. Это не вторая проверка - это проверка того, что имущество находится в том же состоянии, что и при предложении, и что любой согласованный ремонт был завершен.

Проверьте все основные системы: Включите HVAC, пропустите воду, промывайте туалеты, проверьте выходы, откройте и закройте окна и двери.

Проверить ремонт: Если продавец согласился починить крышу, заменить водонагреватель или отремонтировать электрическую панель, убедитесь, что работа была выполнена и выполнена правильно.

Проверить наличие новых повреждений: Ищите пятна воды, трещины или другие повреждения, которые могли возникнуть после осмотра. Это особенно важно, если были штормы или морозы.

Приведите свой отчет об инспекции: Используйте его в качестве контрольного списка, чтобы убедиться, что ничего не изменилось.

Практическое вынос

Успешные покупки на дому - это процесс информированного скептицизма. Доверяйте - и проверяйте своими глазами и глазами квалифицированных специалистов. Деньги, которые вы тратите на инспекции, канализационные трубы и консультации со специалистами, - это инвестиции в предотвращение катастрофических сюрпризов. Многое на бумаге может стать кошмаром, если вы пропустите должную осмотрительность. Приоритетируйте системы с большими билетами - HVAC, сантехника, электричество, крыша, фундамент - и не бойтесь уйти от собственности, которая не проходит сбор. Лучшая сделка - это та, которая оставляет вам безопасный, функциональный дом и четкий финансовый путь вперед.