Trovare un grande affare su una casa è solo la metà della battaglia. La vera sfida - e il luogo in cui molti acquirenti perdono le loro camicie - si basa nella comprensione di ciò che si sta effettivamente acquistando. Se sei un acquirente di prima volta, un investitore di proprietà di flipping, o un professionista commerciale alla ricerca di una residenza personale, sapendo come valutare un potenziale affare prima di firmare è la differenza tra un investimento intelligente e un pozzo di denaro.

Prima di fare un'offerta: Ricerca di pre-ispezione

Lo shopping di affari intelligente inizia molto prima di passare attraverso la porta d'ingresso. Gli errori più costosi avvengono quando gli acquirenti si innamorano delle finiture di una proprietà e si affacciano sulle sue ossa. Prima di scrivere un'offerta, è necessario sapere cosa si sta potenzialmente entrando in.

Controllare la storia della proprietà e le registrazioni pubbliche

Cercare l'anno costruito, filmati quadrati e qualsiasi permesso registrato. Una proprietà senza permessi per il lavoro principale - nuovo tetto, HVAC sostituzione, gli aggiornamenti del pannello elettrico - è una bandiera rossa. Il lavoro non consentito può significare installazioni shoddy che non passano l'ispezione e potrebbero costare migliaia per portare al codice.

Verificare anche eventuali reclami, delinquenze fiscali o restrizioni HOA. Un grande prezzo di acquisto può rapidamente diventare un affare se si eredita un $10,000 lien o un'associazione di proprietari di casa con regole severe che limitano la vostra capacità di ristrutturare o affittare la proprietà.

Recensione Venditore Divulgazioni con attenzione

Nella maggior parte degli stati, i venditori sono tenuti a rivelare difetti noti. Leggi questi documenti linea per linea. Cerca modelli: perdite di tetto multiple, problemi di tubature ripetute, o una storia di riparazioni HVAC. Un venditore che rivela problemi di “minor” ma ha una lunga lista di chiamate di servizio è spesso segnalare un sistema che è vicino alla fine della sua vita. Se la divulgazione menziona stampi, termiti, o crepe di base, procedere con estrema cautela.

Ottenere un senso del Quartiere e mercato

Il vostro affare non riguarda solo la casa stessa — si tratta del contesto. Guidare il quartiere in diversi momenti del giorno. Parlare con i vicini se possibile. Controllare le vendite recenti di case paragonabili (comps) nella zona. Se stai pagando il primo dollaro per un fissa-upper in un quartiere in declino, non si può mai recuperare il vostro investimento.

I sistemi critici: cosa ispezionare prima

Una volta che avete un'offerta accettata, il periodo di ispezione è la vostra migliore opportunità per scoprire i problemi nascosti. Focus la vostra attenzione - e il vostro ispettore - sui sistemi che sono più costosi da sostituire o riparare.

Sistemi HVAC: Il cuore della casa

Il sistema di riscaldamento, ventilazione e condizionamento dell'aria è spesso il singolo componente meccanico più costoso in una casa. Un nuovo sistema HVAC può costare ovunque da $5,000 a $15,000 o più, a seconda delle dimensioni e della complessità.

  • Età delle attrezzature:[] Controllare la piastra dati sul forno, il maniglione dell'aria e il condensatore. La maggior parte dei sistemi HVAC ha una durata di vita di 15-20 anni. Se il sistema ha più di 12 anni, il budget per la sostituzione entro i prossimi 5 anni.
  • Storia della manutenzione:[] Cercare adesivi o log di servizio. Un sistema che è stato regolarmente mantenuto (le modifiche annuali, i cambiamenti dei filtri) è molto più affidabile di uno che è stato trascurato.
  • Signs of poor install:[] Controllare l'attrezzatura sbagliata (ad esempio, un condensatore da 3 tonnellate abbinato a una bobina evaporatrice da 2 tonnellate), un'inadeguata dimensionamento della linea refrigerante e una duttatura che viene schiacciata, scollegata o trapelare.
  • Tipo refrigerante:[[] I sistemi più vecchi possono usare il refrigerante R-22, che viene eliminato e ora è molto costoso da ricaricare. Se il sistema utilizza R-22 e ha una perdita, la sostituzione è spesso più conveniente rispetto alla riparazione.

Se non sei a tuo agio a valutare i sistemi HVAC da soli, assumere un appaltatore HVAC autorizzato per eseguire un'ispezione separata. Questo è denaro ben speso - può risparmiare migliaia in riparazioni inaspettate.

Plumbing: Più di solo perdite

I problemi di ingrandimento possono essere insidiosi. Oltre le perdite visibili, controllare per:

  • Pressione dell'acqua:[[] Accendere più apparecchi contemporaneamente. Una significativa caduta di pressione potrebbe indicare la corrosione del tubo, l'accumulo di minerali, o un problema principale della linea.
  • Velocità di drenaggio:[] Correre l'acqua nei lavandini, nelle vasche e nelle docce. I prosciutti lenti possono significare zoccoli, ma possono anche indicare una linea di fognatura crollata o in stato di guerra.
  • Materiale piipe:[[] I tubi d'acciaio galvanizzati (comune nelle case costruite prima del 1960) sono inclini alla corrosione e all'accumulo interno. I tubi di polibutilene (utilizzati negli anni '70-1990) sono notoriamente inadempienti. Entrambi dovrebbero essere contrassegnati per la sostituzione.
  • Età e condizione del riscaldatore dell'acqua:[] Controllare la piastra dati per la data di fabbricazione. La maggior parte dei riscaldatori dell'acqua dura 8-12 anni.

Elettrico: Sicurezza prima

I problemi elettrici non sono solo costosi, sono pericolosi. Durante l'ispezione, prestare attenzione a:

  • Condizione del pannello:[] Cercare segni di surriscaldamento (magazzini, isolamento fuso), rotatori a doppia punta (due fili su un rompicapo), o un pannello obsoleto tipo come Federal Pacific o Zinsco, che sono noti rischi di incendio.
  • Tipo di cablaggio:[] Il cablaggio in alluminio (comune negli anni '60-1970) richiede connettori speciali e può essere un rischio di incendio se non adeguatamente mantenuto. Il cablaggio a maglia (pre-1930) è spesso fragile e inadeguato per carichi moderni.
  • GFCI e protezione AFCI:[] Controllare che le prese vicino all'acqua (cucina, bagni, garage, esterno) abbiano protezione GFCI. I codici moderni richiedono anche protezione AFCI nelle camere e nelle aree di vita.
  • Numero di prese:[ Nelle case più vecchie, si possono trovare solo uno o due punti vendita per camera.

Tetto e struttura: Il Grande Immagine

Il tetto e la fondazione sono i due componenti più costosi da sostituire. Un nuovo tetto può costare $5.000–$15,000 o più, e le riparazioni di fondazione possono facilmente eseguire nelle decine di migliaia.

  • L'età e la condizione del tetto:[ I tetti di stelo asfalto durano tipicamente 20–25 anni. Cercare curling, cracking o shingles mancanti. Verificare i segni di perdite nell'attico (stagni d'acqua, muffe, legno rotante).
  • Aerazione attica:[] La corretta ventilazione è fondamentale per la longevità del tetto e l'efficienza energetica. Cercare le ventole soffitte, le bocchette di cresta o le bocche di cavità.
  • Segnali di fognatura:[[] Cercare crepe nelle pareti di fondazione o lastre, porte che bastone, finestre che non apriranno o chiudono correttamente, e pavimenti di inclinazione. Questi possono indicare il movimento di fondazione. Non tutte le crepe sono gravi, ma un ingegnere strutturale dovrebbe valutare qualsiasi movimento significativo.

Negozi di negozi di negozi di casa comuni sbaglia

Anche gli acquirenti esperti cadono in queste trappole, evitando che possano risparmiare tempo, denaro e frustrazione.

Errore #1: saltare la punta della fogna

Un'ispezione domestica standard non include un'ispezione della macchina fotografica della linea fognaria. Si tratta di un servizio separato che costa $200–$500, ma può rivelare l'intrusione della radice dell'albero, tubi crollati, o sezioni a pancia in giunte che possono costare $5.000–$20,000 per riparare.

Errore #2: Ignorando l'Attica e lo spazio crafo

Molti acquirenti non hanno mai messo piede nell’attico o nel crawlspace, che possono nascondere lo stampo, le infestazioni di roditori, i problemi di isolamento e i problemi strutturali. Se il vostro ispettore non controlla accuratamente questi spazi, chiedete loro di farlo, o assumete qualcuno che lo farà.

Errore #3: Superare l'efficienza energetica

Una casa più vecchia con finestre a un solo pezzo, un isolamento inadeguato e un sistema HVAC inefficiente può costare centinaia di dollari al mese in bollette di utilità. Durante il periodo di ispezione, prendere in considerazione l'ottenimento di un controllo energetico. Questo può identificare perdite d'aria, lacune di isolamento e perdite di condotta che possono essere affrontate prima di muoversi in - o utilizzati per negoziare un prezzo più basso.

Errore #4: Ripiegare esclusivamente sull'ispettore di casa

Gli ispettori generali della casa sono grandi per identificare problemi evidenti, ma non sono specialisti. Per i sistemi principali — HVAC, idraulici, elettrici, tetti — consider assumere un imprenditore autorizzato per un'ispezione separata, più dettagliata. Il costo è tipicamente di poche centinaia di dollari, ma può scoprire problemi che un generalista potrebbe perdere.

Errore #5: Non budgeting per le riparazioni immediate

Anche se l'ispezione torna pulita, ogni casa ha bisogno di un po 'di lavoro. Impostare da parte almeno 1–2% del prezzo di acquisto per riparazioni e aggiornamenti immediati. Per una casa di $ 300.000, che è $3,000–$6,000. Se si sta acquistando un fixer-upper, il budget 10–20% del prezzo di acquisto per i lavori di ristrutturazione.

Quando chiamare un tecnico senior o ispettore

Conoscere i propri limiti è una capacità critica nello shopping di affari domestici. Se si incontrano una delle seguenti situazioni, è il momento di portare in uno specialista:

  • Sistema HVAC che non inizierà o non corre male:[ Se il sistema non raffredda o riscalda correttamente, o se fa rumori insoliti, chiamare un imprenditore HVAC. Possono diagnosticare il problema e darvi una stima di riparazione o sostituzione.
  • Danni di umidità e di stampo sospetto:[] Il muffa può essere un pericolo per la salute e un segno di problemi di umidità in corso. Un ispettore di muffa o igienist industriale può testare per lo stampo e identificare la fonte di umidità.
  • Crepe o movimento di fondazione:[[] Un ingegnere strutturale può valutare la gravità delle questioni di fondazione e raccomandare riparazioni.
  • Pannelli elettrici vecchi o insoliti:[ Se il pannello è un marchio non si riconosce, o se mostra segni di surriscaldamento, chiamare un elettricista autorizzato. Possono valutare la sicurezza e la capacità del sistema.
  • Sistema settico:[] Se la proprietà ha un serbatoio settico, è necessario un'ispezione settica. Ciò comporta pompare il serbatoio e ispezionare il campo di scarico. Un sistema settico inadempiente può costare $10,000–$30,000 per sostituire.
  • Lavoro non consentito:[[] Se si trova la prova di ristrutturazioni o aggiunte che non sono state consentite, chiamare un imprenditore o ispettore di costruzione per valutare il lavoro.

Di regola, se si sente incerto su qualsiasi sistema o componente, chiamare uno specialista. Il costo di una consultazione è una frazione del costo di una riparazione importante.

Tutti gli strumenti Home Deal Shopper dovrebbe avere

Non hai bisogno di un camion pieno di strumenti, ma alcuni articoli possono aiutarti a valutare una proprietà in modo più efficace:

  • Flashlight:[] Una buona torcia a LED è essenziale per ispezionare attico, spazi di strisciamento, scantinati e angoli scuri.
  • Tester di uscita:[[] Un semplice tester a tre luci può dirvi se le prese sono cablate correttamente e se la protezione GFCI è presente.
  • Misuratore di umidità:[[] Un misuratore di umidità di tipo pin può rilevare danni nascosti all'acqua dietro le pareti, sotto i piani e intorno a dispositivi idraulici.
  • Termometro infrarosso:[]] Questo può aiutare a individuare le differenze di temperatura che indicano lacune di isolamento, perdite d'aria, o problemi HVAC.
  • Smartphone con fotocamera:[] Foto di tutto: il pannello elettrico, la piastra dati forno, il riscaldatore dell'acqua, il tetto, la soffitta. Queste foto possono essere utili per ottenere stime più tardi.
  • Configurazione del nastro:[] Verificare dimensioni della stanza, larghezza delle porte e dimensioni delle finestre.

Negoziazione basata su risultati di ispezione

Una volta che avete il rapporto di ispezione, avete leva. Usalo con saggezza. Non ogni problema richiede una riduzione dei prezzi, ma i difetti principali dovrebbero essere affrontati. Ecco un approccio pratico:

  1. Prioritizzare la sicurezza e le questioni strutturali:[[] Qualsiasi cosa che influisce sulla sicurezza o l'integrità della casa— cablaggio di qualità, perdite di tetto, crepe di fondazione, guasto HVAC—dovrebbe essere fissato prima della chiusura, o si dovrebbe ottenere un credito per coprire il costo di riparazione.
  2. Ottenga più stime:[] Se l'ispezione rivela un problema importante, ottenere due o tre preventivi da appaltatori autorizzati. Questo ti dà un numero realistico da usare nei negoziati.
  3. Sii ragionevole:[] Non chiedere un credito per ogni problema minore. Concentrati sugli articoli di big-ticket. Un venditore è più probabile che negoziare su una sostituzione di $5,000 HVAC rispetto a un rubinetto di perdita di $50.
  4. Considerare un credito vs. riparazione:[[] A volte è meglio prendere un credito alla chiusura e gestire le riparazioni da soli. Questo ti dà il controllo sulla qualità del lavoro e la scelta del contraente.
  5. Svegliare se necessario:[] Se l'ispezione rivela problemi troppo estesi o costosi da risolvere, non abbiate paura di allontanarvi. Il deposito di denaro più serio dovrebbe essere rimborsabile se siete ancora all'interno del periodo di contingenza di ispezione.

La passeggiata finale-trasporto: il tuo ultimo momento

Prima di chiudere, si farà una passeggiata finale. Non è una seconda ispezione—è una verifica che la proprietà è nella stessa condizione di quando hai fatto l'offerta, e che tutte le riparazioni concordate sono state completate.

  • Test tutti i principali sistemi:[ Accendere il HVAC, eseguire l'acqua, i servizi igienici a filo, i punti di prova, finestre e porte aperte e chiuse.
  • Verificare le riparazioni:[[] Se il venditore ha accettato di fissare il tetto, sostituire il riscaldatore dell'acqua, o riparare il pannello elettrico, assicurarsi che il lavoro è stato fatto e fatto correttamente.
  • Controlla i danni nuovi:[[] Cercare macchie d'acqua, crepe o altri danni che possono verificarsi dopo l'ispezione.
  • Porta il tuo rapporto di ispezione:[] Usalo come una lista di controllo per assicurarsi che nulla sia cambiato.

Pratico take-away

La fiducia, ma verifica, e verifica con i propri occhi e gli occhi di professionisti qualificati. Il denaro che spendi per ispezioni, fognature, e consultazioni specialistiche è un investimento per evitare sorprese catastrofiche. Un grande affare su carta può diventare un incubo se si salta la dovuta diligenza. Priorizzare i sistemi di grandi-caffet-tà via-HVAC, plumbing