טקטיקות של מזומנים למצב בית הספר: מדריך הקונה

כאשר קונה מוצא את הבית המושלם ברובע בית ספר גדול, הלחץ הפיננסי יכול להיות אינטנסיבי. "טקטיקות קאטבק למצב בית הספר" היא גישה אסטרטגית המנצלת את המוטיבציה של המוכר קרוב לפני מועד השנה של בית הספר.מדריך זה שובר את ההליכים המדויקים, בדיקות בטיחות, מלכודות נפוצות, ומתי להסלים את העסקה לסוכן בכיר או מפקח.

הבנת טקטיקות הקמבק בשוק בית הספר-Driven

טקטיקה של מזומנים אינה חזרה מן המלווה או הנחה על מחיר הרכישה. במקום זאת, היא אשראי מו"מ מהמוכר לקונה בסגירה, בדרך כלל מובנה כתוויתורים. במצב בית הספר, הדחיפות של הקונה היא המנף של המוכר, אבל טקטיקה של החזר מזומנים מקלקל את התסריט: הקונה מציע מחיר רכישה גבוה במקצת בתמורה לסגת אשראי זה מכסה מיידי, כמו הוצאות העברה של שכר לימוד פרטי, אפילו אם קצבת גבול פרטי.

זה עובד כי המוכרים לעתים קרובות רוצים נקי, קרוב במהירות עם מינימום התאמות. על ידי הצעת מחיר גבוה יותר עם אשראי במזומן, הקונה יכול להופיע תחרותי יותר תוך שמירה על מזומנים עבור הצרכים לאחר-מושפע.המפתח הוא להבטיח את האשראי הוא בתוך גבולות המלווה (בדרך כלל 36% של מחיר הרכישה עבור הלוואות קונבנציונליות) וכי ההערכות תומך במחיר מנופח.

מתי לנסח את הטקטיקה הזאת

הטקטיקה הזו יעילה ביותר כאשר:

מועד ההרשמה לבית הספר הוא בתוך 30-60 ימים.
המוכר הוא מוטיבציה גבוהה (העברה, גירושין או כבר עבר).
לקונה יש מזומנים עמידים לפני אישור, אך מוגבלים לעלויות הסגירה.
השוק המקומי מכיל מלאי נמוך אך תחרות מתונה.

אם השוק הוא מלחמה יוצאת דופן עם כל ההצעות, הטקטיקה הזו עלולה לחזור באש.במקרה זה, סוכן בכיר צריך לייעץ על אסטרטגיות חלופיות כמו סעיף הסלמה עם כובע מזומנים.

שלב-בי-שלב נוהל לביצוע טקטיקות הקמבקות

ביצוע נכון זה דורש דיוק בשפת ההצעה והחוזה.עקוב אחר השלבים האלה כדי להימנע מטעויות נפוצות.

שלב 1: אישור הגבלת Lender על ויתורים מוכרים

לפני כתיבת ההצעה, לאמת עם המלווה של הקונה את האשראי המוכר המקסימלי שניתן למוכר.להלוואות קונבנציונליות, זה בדרך כלל 3% עבור 5% הנחה תשלום, 6% עבור 10% למטה, ו 9% עבור 25% למטה. FHA מאפשר 6%, ו VA מאפשר 4% בתוספת עלויות סגירה סבירות.הסכום החזר מזומנים חייב ליפול בתוך גבולות אלה, או העסקה תהיה מלוטש במהלך כתב.

(ב) טעות:0 (הופנה מהדף 1) בהנחה שהאשראי יכול להיות כל סכום.אם האשראי עולה על גבולות המלווה, יש להחזיר את העודף למוכר, להביס את המטרה.

שלב 2: בניית ההצעה עם מחיר רכישה גבוה

חישוב הקופה הנדרשת (למשל, 5,000 $ עבור עלויות נעות וסגירה) ולאחר מכן להגדיל את מחיר ההצעה על ידי סכום זה בתוספת כל סיכון הערכה נוסף.לדוגמה, אם הבית רשום ב $ 300,000 ואתה צריך $5,000 מזומנים, להציע $ 305,000 עם אשראי מוכר $5,000.המחיר נטו המוכר הוא עדיין $ $ $ $ 300,000, אבל הקונה מקבל את הכסף בסגירה.

(FLT:0) בדיקה בטוחה: 1FLT (ה) להבטיח שהנכס יכול לנבא במחיר הגבוה יותר.משוך שותפים אחרונים במחוז בית הספר.אם המכירות שטוחות, לשקול סכום נמוך יותר של מזומנים או רצף הערכה.

שלב 3: כתוב את סעיף ה-Fashback בחוזה

אל תשתמש בשפה מעורפלת.סעיף זה צריך לקבוע: "המוכר מסכים לשלם אשראי לרוכש בכמות של 5,000 דולר בסגירה, כדי להיות מיושם לקראת עלויות הסגירה של הקונה ופריטים בתשלום מראש" כמה מדינות דורשות את האשראי להיות רשום כסכום דולר ולא אחוז.תמיד להתייעץ עם טופס הרכישה המקומי ואת הברוקר שלך.

טעות:0 (בטעות:0) שגיאה: 1 (ב) שימוש ב"משוב" או "rebate" בחוזה. Lenders וחברות כותרת עשויים לדגל תנאים אלה.

שלב 4: סגרו את הקרדיט לנדר מיד

ברגע שההצעה תתקבל, שלח את החוזה שהוצא לפועל למלווה.הם יחשבו אם האשראי יעלה על הגבולות שלהם וידרוש חוזה מתוקן.אל תחכו עד הערכה - זה יכול להרוג את העסקה אם המלווה דוחה את המבנה.

(ב) כאשר התקשר לסוכן בכיר: FLT: 1) אם המלווה אומר שהאשראי גבוה מדי, סוכן בכיר יכול לנהל משא ומתן על פיצול: חלק אשראי, חלק הפחתה במחיר.

טעויות נפוצות שגורמות לטקטיקות הקמבקות

אפילו סוכנים מנוסים יכולים להחליק.כאן שגיאות תכופות ביותר וכיצד להימנע מהם.

הערכה כללית

הסיכון הגדול ביותר הוא כי התשואות הביתיות של פחות ממחיר ההצעה המנפח.אם ההערכות מגיעות ב- 300,000 $, אך ההצעה הייתה 305,000 דולר, הקונה חייב להביא מזומנים נוספים או renegotiate.כדי לצמצם את זה, להשתמש ב-FLT:0 שותפים ניתוח FLT:1 הכולל מכירות האחרונות באותו בית הספר אם המחוז הוא מאוד מבוקש, ייתכן כבר לא רצוי, אבל לא ניתן להניח כי כבר ינופח, אבל לא רצוי מחירים.

(FLT:0) solution: FLT:1 כולל רצף הערכה המאפשר לקונה ללכת אם הערך הוא מתחת למחיר ההצעה. לחלופין, להשתמש בכמות החזר מזומנים קטן מספיק (למשל, 23% מהמחיר) כי הסיכון הערכתי הוא מינימלי.

השלכות מס על

אשראי מוכר אינו הכנסה מסה לקונה, אבל זה מקטין את הבסיס עלות הקונה בבית.זה אומר כאשר הקונה מוכר מאוחר יותר, רווח ההון שלהם עשוי להיות מעט גבוה יותר. עבור רוב הקונים, זה לא ניתן לזניח, אבל עבור אנשים בעלי ערך גבוה, זה יכול להיות משנה.

טעות:0 (Commonטעות: FLT:1) לספר לקונה את הכסף הוא "כסף חופשי" - זה לא - זה התאמות מימון שמשפיע על עמדת המס ארוכת הטווח שלהם.

נכשל לתאם עם חברת הכותרת

החברה צריכה להיות מודעת לאשראי המוכר לפחות 48 שעות לפני הסגירה.הם צריכים להתאים את הצהרת ההתנחלויות (ALTA או CD) כדי להציג את האשראי כמוצר בתשלום המוכר.אם הם לא מיודעים, האשראי לא יופיע, והקונן לא יקבל את הכספים בסגירה.

(FLT:0) בדיקה בטוחה: 1.10LT: שלח את החוזה ודואר אלקטרוני נפרד לכותרת קרוב יותר לאשר את סכום האשראי ואת היישום שלו לסגירה עלויות.

מתי לקרוא לשוטר בכיר או למפקח

לא כל עסקה מתאימה לטקטיקה של הקופה.כאן מצבים ספציפיים שבהם אתה צריך להסלים לסוכן בכיר או להביא מפקח בית.

התקשר לסוכנת בכירה אם:

(FLT:0) סוכן המוכר אינו מנוסה: אנדרל 1 (המוכרים) הם עשויים לא להבין כיצד אשראי עובד ויכול להרוג את העסקה מתוך בלבול. סוכן בכיר יכול להסביר את המבנה בשלווה ומקצועי.
(ב) ההערכות מגיעות בשפל: ⁇ 1 (בשורה הראשונה) סוכן בכיר יכול לנהל משא ומתן על הפחתה במחיר או פיצול של ההבדל, שמירה על הקופה תוך צמצום המחיר.
(FLT:0) המלווה משנה את מוצרי ההלוואה באמצע העסקה: ההרחבה 1 (IQ) אם הקונה מתגמל מ-FHA רגיל, את מגבלות האשראי משתנה. סוכן בכיר יודע איך להעביר את החוזה במהירות.
(FLT:0) גבול מחוז בית הספר שנוי במחלוקת: אם הבית נמצא ליד קו גבול, סוכן בכיר יכול לאמת עם מועצת בית הספר אם הכתובת נמצאת ברובע הרצוי.זה קריטי כי אם הקונה הוא נשען על בית הספר, טעות גבול יכול לרוקן את העסקה.

התקשר למפקח הביתי אם:

(FLT:0) הנכס הוא מעל 20 שנה: בתים גדולים יותר עשויים להיות נושאים נסתרים כמו knob-and-tube wiring, צבע מוביל או סדקים יסוד.הטקטיקה של מזומנים מניחה שהקונן יכול לנוע באופן מיידי, אבל תיקונים גדולים יכולים לרוקן את הכספים.
(FLT:0) המוכר מסרב לבדוק בית: FLT:1 אם המוכר מתעקש על מכירה "כ-is", הקונה צריך עדיין לקבל בדיקה למטרות מידע.
(FLT:0) ישנם סימנים של נזק מים או עובש: ההרחבה 1 (הדברים האלה יכולים להיות יקרים וזמניים-consuming.- מפקח יכול להעריך עלויות תיקון, והקונה יכול להחליט אם הקפיפונים מספיק כדי לכסות אותם.

משא ומתן על כמות ה-Fashback: מה אמיתי?

קונים לעתים קרובות מבקשים את הקופה המקסימלית האפשרית, אבל המוכרים יש גבולות.כאן איך לקבוע כמות ריאלית.

עקבו אחרי Seller's Net Proceeds

שאל את סוכן הרישום עבור גיליון נטו המשוער של המוכר אם המוכר צריך סכום מסוים לשלם את המשכנתאות שלהם ואת עלויות הסגירה, את הכסף חייב לצאת מההון שלהם.אם המוכר יש מעט הון, הקופה תהיה קטנה או אפס. לדוגמה, אם המוכר חייב $ 280,000 על מכירה של $ 300 אלף דולר, הרשת שלהם היא רק $20,000 לפני הגשת 10,000 $, יהיה לעזוב עם אותם $ 10,000, אשר עשוי להיות לא מקובל.

(FLT:0)Strategy:FLT 1 מציע מחיר גבוה יותר כדי לבטל את האשראי.בדוגמה לעיל, להציע $ 30,000 עם אשראי 10,000 $.הרשת של המוכר הופכת $20,000 (כמו קודם), אבל הקונה מקבל 10,000 מזומנים.זה עובד רק אם הערכה של $ 30,000.

גורם בלוח השנה של בית הספר

אם שנת הלימודים מתחילה באוגוסט והרוכש צריך להיסגר ב-15 ביולי, המוכר יודע זאת כמנוף: להציע קרוב מהיר (30 ימים או פחות) בתמורה למזומנים גבוהים יותר.מוכרים שכבר עברו או שיש להם נכס פנוי נוטים לקבל יותר כי הם רוצים להימנע מביצוע עלויות.

(ב) ,0) לבדוק את הלווה: 1:1 , ודא שהמלווה של הקונה יכול לסגור בתוך 30 ימים.אם לא, הטקטיקה מתפרקת.

פוסט-סגור: איך הקונה צריך להשתמש ב-Fashback

לאחר העסקה נסגרה, הקונה מקבל את הכסף כאשראי על גילוי הסגירה שלהם.כסף זה בדרך כלל מחווט או נתון כבדיקה בסגירה.

עדיפות עבור קרנות במזומן

(FLT:0) הוצאות העברה:FLT:1 משאיות השכרת משאיות, מעבורות, אספקה אריזה ומחסן.
(ב) [ה]העלות הקשורות לבית הספר: 1FLT: 1 אחידות, אספקה, דמי רישום, או אפילו מורה אם הילד צריך לתפוס.
(FLT:0Home תיקונים ומשדרגות בטיחות:FLT:1 גלאי עשן, אזעקות פחמן חד תחמוצת, מנעולים חדשים, וכל בעיות שקופות.
קרן הפשיעה:0 (FLT:103) יש לחסוך לפחות 20% מהמזומנים עבור תיקונים בלתי צפויים בבית בשנה הראשונה.

טעות:0 (הופנה מהדף 1) להוציא את כל הכסף על אי-נטיות כמו רהיטים חדשים או חופשה.זכור לקונה כי בעל הבית מגיע עם עלויות הפתעה - תנור מים חדש או תיקון גג יכול לעלות אלפי.

שיקולים משפטיים ואתיים

טקטיקה של הקופה חייבת לציית לכל החוקים הפדרליים והארציים.

(FLT:0RESPAציות: FLT:1 , חוק הסדרות נדל"ן (RESPA) אוסר על בעיטות ותשלומים לא מאוישים.אשראי מוכר הוא חוקי כל עוד הוא מתגלה על HUD-1 או סגירת גילוי והוא ויתור לגיטימי.לעולם אל תבנה החזר כספי כתשלום לסוכן או צד שלישי.
(FLT:0) חוק וריאציות: 1.חלק מהמדינות מגבילות את האשראי המוכר לסכומים מסוימים או דורש שפה מסוימת.לדוגמה, בטקסס, זיכויים מוכרים מתקפלים ב-5% להלוואות קונבנציונליות.תמיד לבדוק את כללי העמלות של המדינה שלך.
(FLT:0) דיקל לרוכש: קיד 1 (בתרגום: ⁇ ) הסביר בכתב כי הקופה היא אשראי מוכר ולא הנחה או הנחה.

אם אינך בטוח לגבי חוקיות המבנה הספציפי, להתייעץ עם הברוקר או עורך דין נדל"ן. סוכן בכיר יכול גם לסקור את החוזה לפני שהוא חתום.

המונחים: takeaway

הטקטיקה של מזומנים למצב בית הספר היא כלי רב עוצמה כאשר מבוצע כראוי.זה מאפשר לקונים להתחרות בשוק הדוק תוך שמירה על מזומנים על המעבר לתוך בית חדש ומחוז בית הספר.המפתח הוא לאמת גבולות המלווה, לבנות את ההצעה עם עלייה ריאלית במחיר מציאותי, לתאם עם חברת הכותרת המלווה מיום אחד.מנע ממכשולים משותפים כמו הערכת ערך הערכות או כשל לחשוף את הספקיות של הקונה - במיוחד עם בעיות מעורבות מוצלחות, או , כאשר הם יכולים להגן על בעיות מעורבות מוצלחות, במיוחד, או להתמודד עם בעיות קריטיות, או סודיות, או טקטיקות של ספק, או , או , במיוחד, או טקטיקות של ספק, כאשר הם יכולים להיות מרשימות מוצלחות, כאשר הם יכולים להיות מאתגרות, או מרשימות, או מרשימות, או מרשימות, או מרשימות, או מרשימות, או מרשימות מוצלחות, עם בעיות של בית ספר מתוחכמות, עם בעיות משמעת מקצועית, כדי להתמודד עם בעיות קריטיות, או מרשימות, עם בעיות קריטיות, או מרשימות, עם בעיות קריטיות, או מרשימות, או מרשימות, כדי להגן על בעיות קריטיות, או מרשימות, במיוחד, כדי להגן על בעיות קריטיות, או מרשימות, כאשר הם יכולים להיות מאתגרות, או מרשימות, במיוחד,