Navegando en el mundo de las ofertas de vivienda puede sentirse como un juego de altas tomas. Ya sea que usted es un comprador de primera vez que busca una ejecución hipotecaria, un inversor que da vuelta a una propiedad, o un propietario que busca una renovación de ganga, las decisiones que usted toma en las primeras 48 horas pueden ahorrar o cuesta miles. Esta guía está diseñada para el comprador práctico derecho - la persona que quiere moverse rápido pero evitar las trampas costosas inspecciones que vienen con errores de línea de descuento

Comprender el Paisaje "Deal": Lo que realmente estás comprando

Cuando una propiedad se valora por debajo del valor del mercado, casi siempre hay una razón. Es raramente un vendedor generoso. El "deal" es un intercambio: acepta el riesgo a cambio de un precio más bajo. Antes de que incluso programe un pase, debe clasificar el tipo de acuerdo que está buscando. ¿Es una tienda de fijación cosmética, una venta angustiada debido a un evento de vida (divorce, reubicación)?

Preparación previa al avance: El reconocimiento digital

No pises la propiedad hasta que hayas hecho tus deberes. Los compradores de acuerdos más exitosos pasan más tiempo investigando en línea que ellos caminan físicamente por la casa. Esta fase es sobre eliminar los perdedores obvios antes de que pierdas un sábado por la tarde.

Registros públicos e historia de permisos

Comience con el sitio web del evaluador del condado. Busque la historia fiscal de la propiedad, registros de propiedad, y, lo más importante, la historia del permiso. Una propiedad con una historia de trabajo no permitido es una bandera roja. ¿Alguien ha añadido un baño en el sótano sin un permiso? ¿Han reemplazado el sistema HVAC sin tirar de un permiso mecánico? Trabajo no permitido puede conducir a multas, negaciones de seguros, y correcciones costosas.

Historia y informes de uso de la Utilidad

Si es posible, solicite los últimos 12 meses de facturas de utilidad del vendedor o agente. Las facturas de alta energía pueden indicar mal aislamiento, un sistema de HVAC envejecido o conductos fugaces. Por el contrario, las facturas anormalmente bajas en un clima frío podrían sugerir que la propiedad estaba vacante y el calor se mantuvo muy bajo, lo que puede llevar a tuberías congeladas y problemas de molde.

El camino: un enfoque sistemático para detectar problemas

Una vez que estés en el sitio, necesitas un sistema. No vagar sin rumbo. Empieza afuera y trabaja tu camino, desde el techo hasta la fundación. Tu objetivo no es diagnosticar todos los problemas, sino identificar los "malos asesinos" y los "puntos de renegociación".

Integridad Exterior y Estructural

Camina todo el perímetro de la casa.

  • Fundación de grietas: Las grietas de líneas de pelo son comunes, pero las grietas horizontales o grietas de escalera en las bases de bloques son problemas estructurales serios. Compruebe los signos de intrusión de agua en el sótano o el espacio de trusión.
  • Condicion de techo:] Busca los arbustos perdidos, enredados o rotos. Chequea por el acecho en el tejado. Un techo que necesita reemplazo es de $5,000 a $15,000 gastos. Si el techo tiene más de 15 años, factor que en su oferta.
  • Grading and drainage: El suelo debe mantenerse alejado de la fundación. Si las piscinas de agua cerca de la casa, usted está mirando posibles fugas de sótano y daños de la fundación. Revisar las cinturones y los desplomes - ¿están obstruidos o desconectados?
  • Siendo y recortando: Busca podredumbre, especialmente alrededor de ventanas y puertas. Los puntos blandos en el revestimiento de madera pueden indicar daños ocultos en el agua.

Sistemas mecánicos: Los tres grandes

Estos son los componentes más caros para reemplazar. Un cheque rápido puede decirle si usted está mirando una reparación menor o un gasto de capital importante.

HVAC (Heating, Ventilation y Aire acondicionado): Activa el sistema. Espera unos minutos. ¿El aire sale de los respiraderos fresco (para AC) o caliente (para calor)? Escucha por ruidos inusuales: engorda, chilla o golpe. Revisa la edad del equipo. El número de modelo y número de serie de Looked se puede encontrar el filtro sucio

Plumbing:] Enciende todos los grifos (caliente y frío) simultáneamente. Revise la presión del agua. Escale cada inodoro. Busque bajo los lavabos para señales de fugas, oxidación o manchas de agua en las bases del armario. Revise la edad del calentador de agua y busque el óxido en el tanque.

Eléctrico: Probate unos pocos outlets con un sencillo enchufe (siempre debe llevar uno). Busque el tipo de cableado. El cableado viejo de lana o el cableado de aluminio son caros de reemplazar y puede ser un peligro de incendio. Compruebe el panel eléctrico. ¿Es un panel moderno de interruptores o una caja de fus viejo? ¿Hay señales de doble rotura de aficionado?

Herramientas esenciales para el comprador de ofertas

No necesita un paquete completo de herramientas de contratista, pero algunos elementos clave separarán a un profesional de un looker casual. Estas herramientas le ayudan a verificar las condiciones que se ocultan fácilmente.

  1. Moisture Meter: Esta es tu herramienta más importante. Úsala para comprobar el muro seco cerca de ventanas, placas base y alrededor de los aseos y los lavabos. Una lectura superior al 15% indica la humedad activa. Esto puede revelar fugas ocultas, moldes o podas que una inspección visual falla.
  2. Tester de salida: Un simple probador de tres là neas (el probador GFCI es incluso mejor) cuesta $10. Le dirá si un outlet está cableado correctamente, si está basado, y si la protección GFCI está funcionando. Esta es una manera rápida de detectar el trabajo eléctrico amateur.
  3. Flashlight and Mirror: Una linterna LED brillante es esencial para mirar en los espacios de rastreo, los áticos y los aparatos detrás. Un pequeño espejo de inspección en un palo ayuda a ver detrás de los inodoros y en los rincones estrechos.
  4. Nivel (2 pies):] Comprobar pisos de encaje, contrarrestos desiguales y paredes inclinadas. Un piso que cuesta más de 1 pulgada sobre 10 pies es una preocupación estructural.
  5. Smartphone con Cámara: Documenta todo. Toma fotos de números de serie, grietas, manchas y cualquier daño. Esto crea un registro para su propio uso y para la negociación con el vendedor.

Errores comunes que comen en su trato

Incluso los compradores experimentados cometen errores. Evitar estos obstáculos comunes protegerá su inversión y su cordura.

Cayendo para las fijaciones cosméticas

Un nuevo abrigo de pintura y nuevos suelos laminados pueden ocultar una multitud de pecados. No se distraiga por el estadismo o una apariencia limpia. El valor real está en la estructura y los sistemas. Una casa que se ve genial pero tiene un techo de falla y un horno de 20 años es un pozo de dinero. Enfóquese su inspección en lo que está detrás de las paredes y debajo de los suelos.

Ignorando el "Prueba de la memoria"

Su nariz es una poderosa herramienta de diagnóstico. Los olores de mosto indican moho o lecho. Hueles de gas de alcantarilla apuntan a una trampa seca o una línea de alcantarilla rota. Un fuerte olor químico podría indicar el tratamiento reciente de plagas o un derrame químico oculto. Si algo huele mal, investigar más. No asumir que "se apagará".

Saltar una inspección profesional en los acuerdos "As-Is"

Muchos compradores de acuerdos creen que pueden ahorrar dinero haciendo su propia inspección. Mientras su paso es valioso, usted no es un inspector de casa licenciado o un técnico de comercio especializado. Un inspector profesional tiene seguro de responsabilidad y capturará cosas que usted pierde, como un intercambiador de calor rajado en el horno o una fuga lenta en la línea de agua principal. Para cualquier acuerdo más de $50,000, una inspección profesional de $400 es seguro barato. Si el vendedor se niega a permitir una inspección, caminar.

Subestimación del costo del mantenimiento diferido

Una casa que ha sido descuidada durante años tendrá una larga lista de pequeños problemas que se suman rápidamente. Un grifo fugaz, una ventana atorada, un desecho de basura roto, estos no son los asesinos de acuerdo individualmente, pero colectivamente representan un patrón de negligencia. Presupuesto al menos 5-10% del precio de compra para reparaciones inmediatas y mantenimiento aplazado. Si la casa es un verdadero arrendador, presupuesto 15-20%.

Cuándo llamar a un técnico superior o inspector

Hay un límite a lo que puede revelar un paseante general. Saber cuándo escalar es un signo de un comprador inteligente, no una debilidad. Si encuentra alguno de los siguientes, detenga su inspección personal y llame a un especialista antes de hacer una oferta.

Signos del Movimiento Estructural

Si ves las grietas en la fundación que son más anchas de 1/4 pulgadas, puertas que se pegan, o ventanas que están fuera de la plaza, necesitas un ingeniero estructural. Esto no es un trabajo para un contratista general. Un ingeniero estructural puede determinar si el movimiento es histórico (sequilibrado) o activo (en curso). Un problema estructural activo puede costar decenas de miles para reparar y puede hacer que la propiedad sea inseguro.

Sistema HVAC Banderas Rojas

Si el sistema HVAC tiene más de 15 años, o si escucha ruidos inusuales, o si la diferencia de temperatura en la bobina de evaporador es inferior a 15 grados (para AC), llame a un técnico de HVAC. Pueden comprobar los niveles de refrigeración, inspeccionar el intercambiador de calor para las grietas (un riesgo de seguridad), y evaluar la condición del conducto. Un intercambiador de calor fallido puede filtrar el monóxido de carbono en el hogar, que es una vida segura.

Intrusión de agua o moho

Si encuentras manchas de agua activas, olores de mosto o molde visible, llama a un especialista en restauración del daño al agua o a un higienista industrial. Pueden realizar una encuesta de humedad y prueba para esporas de moho. El costo de remediar el molde puede ser significativo, y algunos tipos de moho (como Stachybotrys) requieren reducción profesional. No trates de limpiarlo tú mismo – puedes extender las esporas.

Preocupaciones del Grupo Eléctrico

Si el panel eléctrico es viejo (caja de combustible), tiene signos de sobrecalentamiento (marcas de quemadura), o ha sido modificado por un aficionado, llame a un electricista autorizado. Pueden determinar si el panel necesita ser reemplazado y si el cableado en la casa es seguro. Un sistema eléctrico anticuado es un peligro de incendio y puede ser un rompe-acuerdos para las compañías de seguros.

Leverage de negociación: Usando sus hallazgos

Sus resultados de inspección no son sólo para su propio conocimiento, son sus herramientas de negociación. Una vez que usted ha identificado los principales problemas, usted puede hacer una oferta informada. No sólo pedir una reducción de precio. Ser específico. "El techo tiene 10 años de vida izquierda, pero la cerradura del horno está fallando. Necesito un crédito de $5,000 para reemplazar el horno." Esto es más efectivo que un vago "Quiero un descuento."

Prácticas de Takeaway

El éxito de las compras de la casa no es sobre la suerte, sino sobre la inspección disciplinada, la evaluación honesta del riesgo y el conocimiento de sus límites. Usa la investigación pre-walkthrough para eliminar a los malos candidatos temprano. Lleva tus herramientas esenciales y sigue un proceso de caminar sistemático. Sé honesto con usted mismo acerca de lo que puede arreglar y lo que requiere un profesional. Y nunca, ignorar los sistemas de seguridad crítica.